Применяются ли к предварительному договору правила об одобрении крупной сделки?

28 ноября 2013

В силу п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон № 14-ФЗ) крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.
При решении вопроса об отнесении сделки к крупной необходимо сопоставлять стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов (п. 2 ст. 46 Закона № 14-ФЗ, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.03.2001 № 62 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»).
На основании п. 3 ст. 46 Закона № 14-ФЗ решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В соответствии с абз. 3 п. 8 ст. 37 Закона № 14-ФЗ такое решение принимается большинством голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия таких решений не предусмотрена уставом общества.
Согласно п. 5 ст. 46 Закона № 14-ФЗ крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных указанной статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Закон № 14-ФЗ не дает однозначного ответа на вопрос, применяются ли к предварительному договору правила об одобрении крупных сделок.
При этом, в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор содержит существенные условия основного договора. Именно на этих условиях, стороны обязаны впоследствии заключить договор купли-продажи.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, т. е. у другой стороны возникает право на обращение в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также право на возмещение причиненных отказом от заключения основного договора убытков.
Таким образом, предварительный договор возлагает на стороны предусмотренные законом обязательства, подлежащие безусловному исполнению в будущем.
Как указано выше, п. 1 ст. 46 Закона № 14-ФЗ называет крупной сделкой не только сделку, связанную с приобретением и отчуждением, но и с возможностью отчуждения обществом имущества.
Правомерность подхода о распространении правил одобрения крупных сделок на предварительный договор купли-продажи недвижимости подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 10.03.2010 № ВАС-16363/09 по делу № А12-1570/2009).
Однако, принимая решение об обращении в суд с иском о признании указанной сделки недействительной, второму участнику необходимо учитывать, что соответствующий иск может быть удовлетворен в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества и истца как его участника, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов (п. 5 ст. 46 Закона 14-ФЗ).
Исходя из сложившейся судебно-арбитражной практики, наибольшую сложность представляет доказывание того факта, что совершение оспариваемой сделки купли-продажи недвижимости может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 № 13411/10 по делу № А60-37839/2009-С12).
В частности, подтверждением причинения обществу и его участникам убытков может быть доказанный факт, что без отчужденного недвижимого имущества общество не сможет осуществлять свою деятельность, например в силу того, что основным видом деятельности общества была сдача реализованного имущества в аренду (Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2013 по делу № А41-12223/12). Также суды придерживаются мнения, что подтверждением причинения убытков является факт реализации принадлежащего обществу недвижимого имущества по заниженной цене (Определение ВАС РФ от 13.12.2012 № ВАС-14547/12 по делу № А54-4041/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2012 по делу № А55-10089/2010).
 
Анна Шорина,
старший юрисконсульт ООО «ТЛС-ПРАВО»