Размер имущественного вычета по НДФЛ в свете изменений налогового кодекса РФ

10 февраля 2014

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база для целей исчисления НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218–221 НК РФ.
С 01.01.2014 вступили в силу изменения в ст. 220 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 23.07.2013 № 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй НК РФ» (далее — Закон № 212-ФЗ), которые существенно изменяют порядок использования и размер имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) каждым из собственников доли квартиры. Следовательно, ответ на поставленный вопрос зависит от налогового периода, в котором возникло право на такой вычет.
Право на имущественный вычет в связи с приобретением квартиры, комнаты, а также доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме обусловлено несением налогоплательщиком соответствующих расходов, а также наличием определенного перечня документов.
Необходимость выполнения указанных условий установлена НК РФ как в редакции, действовавшей в 2013 году, так и в новой редакции (Закон № 212-ФЗ).
В частности, согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции НК РФ, действовавшей до 01.01.2014), для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче – ст. 556 ГК РФ, п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.
Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) и передачи участнику долевого строительства (п. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
Таким образом, в силу указанной нормы, в случае приобретения прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме право на вычет возникает у налогоплательщика с момента подписания акта приема-передачи. Аналогичная позиция высказана в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 17.01.2013 № 123-О, от 26.05.2011 № 610-О-О, от 15.05.2012 № 809-О и от 24.02.2011 № 171-О-О и Верховного Суда РФ от 04.08.2010 № 48-В10-6.
В ст. 220 НК РФ (в ред. Закона № 212-ФЗ) право на имущественный вычет в связи с приобретением квартиры в строящемся доме также поставлено в зависимость от наличия договора участия в долевом строительстве и передаточного акта или иного документа о передаче объекта участнику долевого строительства (абз. 4 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ в ред. Закона № 212-ФЗ).
Таким образом, в рассматриваемом случае право на вычет будет реализовано супругами по правилам, действовавшим до 01.01.2014, если акт приема-передачи объекта (или иной передаточный документ) оформлен сторонами договора долевого участия в 2013 году. При этом вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, в частности, на приобретение на территории РФ квартиры, но не более 2 000 000 руб. То есть один вычет на одну квартиру.
При этом при определении налоговой базы за 2013 год в декларации могут быть учтены расходы, осуществленные налогоплательщиком до 2013 года включительно.
При приобретении имущества в совместную собственность вычет распределяется между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 01.02.2013 № 03-04-05/7-87, от 16.09.2010 № 03-04-05/9-548). При этом вычет может распределяться в любых пропорциях, в том числе в соотношении 100% и 0% (письма Минфина России от 25.05.2010 № 03-04-05/9-288, ФНС России от 11.12.2009 № 3-5-04/1838, от 30.11.2009 № 3-5-04/1749, УФНС России по г. Москве от 28.02.2011 № 20-14/4/17854@).
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие периоды до полного использования. Если стоимость приобретенного жилья меньше налогового вычета, то неиспользованный остаток не может быть использован при приобретении другой квартиры.
Если акт приема-передачи квартиры будет оформлен сторонами договора долевого участия в 2014 году, то реализовать право на вычет супруги смогут по новым правилам, т. е. в соответствии со ст. 220 НК РФ в редакции Закона 212-ФЗ, которой предусмотрена возможность получения имущественного налогового вычета по расходам на приобретение (строительство) нескольких объектов недвижимости (жилья) в размере 2 000 000 руб. каждым собственником без его распределения и вне зависимости от размера доли в приобретенном имуществе.
Таким образом, супруги, приобретая квартиру в совместную собственность, могут использовать имущественный налоговый вычет при подписании акта приема-передачи квартиры в 2014 году в общей сумме 4 000 000 руб. в пределах фактически понесенных расходов в связи с приобретением квартиры.
При этом при определении налоговой базы за 2014 год в декларации учитываются расходы, осуществленные налогоплательщиком до 2014 года включительно.
Также новой редакцией нормы предусмотрена возможность переноса остатка имущественного налогового вычета по расходам на приобретение (строительство) следующих (иных) объектов недвижимости (жилья).
Предельный размер имущественного вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, когда у физического лица впервые возникло право на получение вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.
Таким образом, если передача объекта долевого строительства (квартиры) по передаточному акту состоялась в 2013 году, то у супругов возникло право на имущественный налоговый вычет в общем размере 2 000 000 руб. на двоих, который может быть распределен между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением.
Если передача объекта долевого строительства (квартиры) по передаточному акту состоялась в 2014 году, то право на налоговый вычет в размере 2 000 000 руб. возникнет у каждого собственника доли квартиры.

Марьяна Дорож,
ведущий юрисконсульт ООО «ТЛС-ПРАВО»